Immeuble en Copropriété

UNARC

Union Nationale des Associations Régionales de Copropriétaires

Préparer un changement de Syndic

De quoi s'agit-il ?

Mettre en œuvre un plan d'actions permettant d'aboutir :

  • Au non-renouvellement du mandat du Syndic en fonction, lors de la prochaine Assemblée Générale annuelle
  • A la révocation du Syndic en cours de mandat, en cas de faute grave

Qui peut le faire ?

  • Le Conseil Syndical
  • Un ou des Copropriétaires
  • Un copropriétaire seul a peu de chances d'aboutir, il doit trouver une majorité avec ou sans le Conseil Syndical

Quand le faire ?

  • Au moins six mois avant l'Assemblée Générale traitant du renouvellement du mandat du Syndic en place et avant le terme de son mandat
  • Suite à une faute grave du Syndic, avant la convocation d'une Assemblée Générale Extraordinaire

Comment le faire ?

Consultation des Syndics candidats potentiels:

  • Les Syndics professionnels :

    • Consulter au moins deux ou trois Cabinets de Syndic ( Indépendants ou Franchisés ) qui viendront obligatoirement présenter leurs propositions lors de l'AG, et se faire confirmer par écrit :

      • Qui détient le capital du cabinet

      • Quels sont les collaborateurs du cabinet et leurs fonctions

      • Quel sera l'interlocuteur du Syndicat des Copropriétaires

      • Quel est le nombre de copropriétés gérées et le nombre de lots

      • Quel est le nombre de copropriétés ayant quittées le cabinet dans l'année écoulée

      • Quel est le nombre de copropriétés ayant contractées le cabinet dans l'année écoulée

      • La liste des documents qui seront enregistrés numériquement et transmis aux Copropriétaires et au Conseil Syndical dans le cadre du site internet du Syndicat des Copropriétaires

      • Le contrat proposé
  • Le Syndic Bénévole :

    • Un Copropriétaire peut proposer sa candidature quelque soit le nombre de lots de la Copropriété

    • Cette situation se rencontre surtout dans les Copropriétés dont le nombre de lots est faible, pour limiter les charges financières

    • Sa fonction est la même que celle d'un Syndic professionnel

    • Il est donc intéressant de connaître son expérience professionnelle et personnelle dans les domaines administratifs et juridiques

Examen des candidatures :

  • Faire un état comparatif des réponses aux questions posées
  • Faire une étude comparative chiffrée des coûts par poste du contrat proposé
  • Etablir le contrat de référence en prenant les minimum de coût de chaque poste et calculer les écarts pour chaque contrat
  • Renégocier le coût de chaque clause par rapport au minimum
  • Arrêter un choix
  • Préparer à l'intention des Copropriétaires une argumentation solide appuyée sur des faits et des documents, quant au besoin de changement de Syndic et au choix du nouveau Syndic

Information des Copropriétaires :

  • Rencontrer chaque copropriétaire individuellement
  • Leur expliquer le bien-fondé de la démarche et les convaincre d'adhérer
  • Puis, mettre en œuvre une stratégie pour faire adopter les résolutions présentées :

    • Les trois résolutions se votent chacune :

      • à la majorité absolue de l'article 25 : soit 5001/10000 des voix de tous les copropriétaires

      • si la majorité absolue n'est pas atteinte, mais que la résolution obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement ( avant de passer à la résolution suivante ) à la majorité simple de l'article 24, soit à la majorité des copropriétaires présents ou représentés
  • Déterminer les copropriétaires qui voteront pour le changement de Syndic
  • Déterminer les copropriétaires qui participeront à l'A.G.
  • Déterminer les copropriétaires qui ne participeront pas à l'A.G. et récupérer les pouvoirs avec les orientations de vote écrites ( un pouvoir en blanc permettra à celui qui le possèdera de voter comme il l'entend )
  • Evaluer le nombre des dix-millièmes favorables à chaque résolution

Information du Syndic :

  • Envoyer au Syndic plusieurs semaines avant l'AG par LRAR un courrier avec les trois résolutions suivantes à mettre à l'ordre du jour de l'AG dans l'ordre ci-après :

    • la révocation du Syndic en fonction

    • la nomination du nouveau Syndic

    • l'approbation du contrat du Syndic
  • Joindre les pièces suivantes au courrier :

    • les candidatures des prétendants

    • les contrats des Syndics candidats
  • Cas particulier de la révocation :

    • Les initiateurs doivent représenter au moins 25% des droits de vote

    • Les initiateurs doivent demander au Syndic la convocation d'une assemblée générale extraordinaire

    • Si le Syndic ne donne pas suite ( sous quinze jours ), il convient de le mettre en demeure par LRAR

    • Si le Syndic ne donne toujours pas suite (sous huit jours) , il convient de demander au Président du Conseil Syndical de convoquer l'AG

    • Si le Président du Conseil Syndical ne donne pas suite (sous huit jours), il convient de saisir le TGI en procédure de référé ( un Avocat n'est pas indispensable) qui nommera un mandataire judiciaire ou un Copropriétaire qui sera chargé de convoquer l'AG

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